每隔半年，就會有《紐約時報》、BBC或某個YouTube頻道的報導再次炒熱這個神話：「日本免費送房子」、「500美元在日本買房」、「空屋，西方人的置產夢」。而每隔半年，我也會收到四五封朋友的email問我：「Jordy，這是真的嗎？你能幫我們嗎？」在日本住了十八年，我只認識一個成功買下、整修並住進空屋的外國人。而且他有日本太太、住在村裡的日本岳父母、二十年的營建經驗，還全職投入了六年。這篇文章是寫給其他人的。對於懷抱夢想的人，我會盡量誠實，不打碎夢想，但會說出夢想沒讓你看到的那一面。
日圓匯率每天都在變。想知道當天匯率和日常生活的實際物價（咖啡、拉麵、地鐵票），可以參考我們的工具日本很貴嗎？。
為什麼日本有這麼多空屋
所謂空屋（空き家），就是沒人住的房子，不一定廢棄，也不一定破舊。根據最近一次（2023年）的住宅普查，日本共有900萬間空屋，約占全國住宅的13.8%。野村綜合研究所預估，這個數字到2038年將超過1,100萬間，幾乎每五間房子就有一間。
三股力量推動了這個現象。首先是人口減少：日本人口正在老化與減少（目前1億2,400萬，預估2070年降至8,700萬）。其次是鄉村人口外流：年輕人離開村子前往東京、大阪、福岡，就再也沒回來。最後是不利於拆除的稅制：空地的稅是有房子土地的六倍，所以繼承人寧可讓房子爛掉，也不願拆掉。這三個因素加在一起，讓都會區以外的地方，真的有數百萬間房子正在變空。
「幾乎免費」的神話
讓國際媒體一再報導的，是所謂的空屋銀行：公所在這些網站上，以低得離譜的價格出售或出租房子：1日圓（沒錯，真的），10萬日圓，有時甚至「免費」，條件是買方承諾整修。媒體愛死這些物件了，因為它們完全違反西方人的常理。
問題是，「免費」幾乎都是假的。「1日圓空屋」幾乎一定是：
- 位在人口流失的村子，離最近的新幹線車站要2到3小時。
- 現況無法居住（屋頂腐爛、梁柱被白蟻蛀蝕、地基下陷）。
- 附帶承諾條款（幾年內完成整修、成為村子的永久居民、開店）。
- 背著繼承人累積的欠稅，必須在過戶前繳清。
- 只限日文程度足以和公所及鄰居溝通的買家。
這不是陷阱，而是經濟邏輯：如果一間房子真的「免費」又沒有任何代價，早就被買走了。日本的市場和所有市場一樣，每個價格背後都有原因。
實際要花多少錢
以下是2026年一個空屋案例的真實數字：新潟某個村子裡一間100平方公尺的房子，以50萬日圓買下。這些是平均值：可能更糟，很少更好。
- 購屋價：50萬日圓。
- 司法書士與登記費用：30萬到50萬日圓（在日本不是按購屋價的3%到5%計算，而是一筆壓不下來的最低金額）。
- 不動產取得稅：政府評定價值的3%到4%（評定價值往往高於購屋價）。
- 由建築師進行結構檢查：10萬到30萬日圓。如果想知道梁柱撐不撐得住，這筆絕對不能省。
- 石綿檢測（2006年以前的房子整修前必須做）：5萬到15萬日圓。
- 大規模整修（屋頂、梁柱、隔熱、電力、水管、衛浴、廚房）：1,000萬到2,500萬日圓。一間50年的老房子沒有隔熱，浴室常常不合規定，電力系統也是上個時代的產物。
- 固定資產稅：每年10萬到30萬日圓。
- 維護費用：每年至少20萬日圓（暖氣、除雪、整理庭院、修繕）。
一間「免費」空屋整修到像樣的狀態，總計：約1,500萬到3,000萬日圓。用這個價錢，你可以在東京郊區的住宅區買一間新公寓。真正省下的不在購屋價，而在於你想過的生活方式。
法律與行政上的陷阱
空屋常常有產權問題。日本鄉下的房子往往在同一個家族傳了四五代。屋主過世後，繼承人依法平分房子（有時還會冒出後來才找到的遠房親戚）。要賣房子，所有繼承人都必須簽名。只要有一個人找不到、住在國外或不同意，買賣就卡住了。這也是那麼多空屋一直空著的主要原因之一：名義上的屋主沒辦法賣。
另一個陷阱是產權不明的空屋（所謂的「幽靈空屋」）。房子就在那裡，鄰居都知道是誰繼承的，但沒有人辦過繼承登記。法律上，它不屬於任何可以確認的人。你既不能買，也不能住。根據日本國土交通省的資料，約24%的鄉村土地處於這種狀態。
最後是看不見的地役權：穿過院子卻沒登記在地籍上的村道、和鄰居共用的井水、從十九世紀傳下來的通行權。這些很少有外文記載，甚至連集中的登記資料裡都沒有。你需要一位懂當地方言的司法書士，或是專業律師。兩者都要花錢。
簽證這道牆
這是國際媒體大多沒提到的陷阱：在日本買房，不代表你有權住在那裡。日本的不動產法規對非居民開放（任何人都可以買不動產），但這不會產生任何居留權。要停留超過90天，就需要簽證。
而麻煩的是，這種簽證幾乎都需要日本雇主或經濟活動才能取得。住在鄉下空屋裡，沒有當地工作、沒有當地收入，不符合任何一種標準簽證類別。你的選項：
- 工作簽證，雇主在大城市：空屋只能當第二個住處。花錢又不方便。
- 配偶簽證（spouse visa），如果你的伴侶是日本人。這是最簡單的路，也正是我朋友走的路。
- 經營管理簽證：自2025年10月起，需要3,000萬日圓資本額、至少僱用一名全職日本人，以及通過審核的營運計畫。另外還需要經營管理經驗或該領域的碩士學位，以及一定的日語程度。現有持有者在2028年10月16日之前必須符合新規定。對大多數想買空屋的人來說，這遙不可及。
- 數位遊牧簽證（2024年起）：最長6個月，不能延長，年收入至少1,000萬日圓。最重要的是，它既不能加入日本的健康保險，也不能開立當地銀行帳戶：要在日本付錢給師傅、繳帳單，就變成一大難題。不是永久居住的解方。
- 高度專業人才簽證：給高學歷、高薪的專業人士。不是用來整修鄉下房子的。
完整的簽證介紹，請見日本工作簽證。打工度假簽證（依國籍為6到18個月）請見日本打工度假簽證。這些簽證沒有一種是為了「買空屋然後住進去」而設計的。
鄉下空屋生活，從內部看
假設你跨過了所有關卡：簽證、購買、整修。現在是2027年冬天，你和另一半住在新潟的一間房子裡，離最近的大城市50公里，屋裡有座燒柴的壁爐。以下是新聞報導忘了告訴你的事。
👉 社區很老。在大多數有空屋的村子裡，年齡中位數超過65歲。村裡住著五十個人，你是唯一的外國人。這可能是祝福（村裡的退休老人有時間照顧你），也可能是挑戰（大家期待你出席每年的祭典、自治會的集體打掃、喪禮）。社交孤立是真實存在的，尤其是北部的冬天。
👉 鄉下的日語不是標準日語。老人家講方言。師傅們（水管工、電工、木工）講的是專業術語。如果你的程度在東京算中級（能在餐廳點餐），到鄉下就不夠用了。和鄰居及公所的溝通，幾乎都要靠當地的中間人。大多數情況下，這個人就是日本配偶。
👉 基礎設施正在萎縮。公車一天一班。最近的醫生在30公里外。超市晚上7點關門。郵局窗口只在週二和週四開。沒有Uber Eats，沒有Amazon隔日到貨，沒有電影院。這種寧靜是一種選擇，有些人很愛。也有人撐不過18個月。
👉 北部的冬天很嚴酷。新潟、秋田、青森：每個冬天積雪好幾公尺。替傳統屋頂除雪是每週一次的苦差事，很危險，甚至會出人命（每年都有幾十個日本人在剷雪時從屋頂摔落身亡）。如果你在那裡買房，要準備好機械化設備（中央暖氣、除雪機等）或找當地的除雪服務。
我唯一認識、真的跨出這一步的朋友
我只有一個外國朋友真正從頭到尾完成了這個計畫，他的故事值得一說，因為它顯示了要讓這件事成功，需要湊齊哪些條件。他原本住在東京，厭倦了大城市。他娶了日本太太，這是第一個關鍵：不只是因為這解決了簽證問題，而是因為她會說法語。她從親身經驗知道，在一個地方當外人是什麼滋味。在和鄉下村子日常打交道時，這份同理心比想像中重要得多。
他在日本也有一份正式工作（穩定的當地收入、單純的稅務），配偶簽證也早已有效。有一天，他在一座島上買了一間空屋，地方很美但人很少。價格：大約50萬日圓。他非常興奮。她比較謹慎，不確定這行不行得通。他們決定試試看。
以下是他能成功、而其他人沒有的原因：
- 穩定的簽證和當地收入。不必創業，也不必從國外複雜地匯款。
- 一位格外支持他的日本伴侶。不是隨便哪個配偶，而是一個非常難得的人：願意接受對她來說更辛苦的生活，多年來一路支持這個計畫，在日常生活比明信片照片艱難時也撐了下來。他自己認為，這是最關鍵的因素。
- 能忍受不舒適的個性。他們在房子上投入了大量的工作。然而這麼多年後，風還是會從某些縫隙鑽進來，蟲子也會跑進屋裡。這間房子永遠不會真正「完工」，濕氣、會呼吸的建材、小蟲子都是日常的一部分。他並不在意。很多想買空屋的人期待的是一間「像新屋一樣」的房子。但這不是這筆交易的內容。
- 不需要熱絡的社交生活。他喜歡一個人整修房子、一個人在院子裡、一個人在大自然中。對他來說，孤立不是缺點，而是目的。如果你需要時髦咖啡館和朋友聚會，鄉下空屋正好是你理想生活的反面。
- 和當地相容的經濟活動。他把一部分房產改成Airbnb。這變成一筆穩定的小額當地收入，也讓房子能毫無負擔地向訪客開放。現在他甚至又在別的地方買了第二間空屋，當作度假用。這個計畫運作得好到讓他又做了一次。
談起這件事，他總是強調一點：他知道自己非常幸運，尤其是遇到和他共度人生的那個人。沒有她，他認為這個計畫第一年就會垮掉。成功的空屋，靠的不是技術或資本，而是簽證、收入、個性和伴侶之間難得的契合。
還有其他人，後來就沒了消息
除了這位朋友，還有其他所有人。那些出現在報導、YouTube、Instagram上的人。那些興奮地買下空屋、拍下第一批施工、粉刷第一面牆、拍下荒蕪庭院第一批照片的人。兩集、三集，有時是一整個小系列。然後就沉默了。沒有後續。沒有「三年後，真實近況如何」。沒有「經過五個冬天和三次颱風後，日常生活是這個樣子」。開頭總是很上鏡，持續下去就沒那麼上鏡了。而這種沉默，累積在幾十個大家都知道的案例上，說明了某件很明確的事。
這也是這篇文章存在的原因：讓一開始的熱情，在買房之前，先面對那些從來沒人說的事。
什麼樣的人可能成功
空屋計畫可能成功的實際條件：
- 擁有穩定的簽證（最好是日本人配偶，或住滿10年後取得永住權）。
- 具備日常會話程度的日語（至少N3，最好N2）。行政日語往往連Google都翻不出來。
- 有和鄉下地區相容的經濟活動：遠距工作但雇主是日本公司（否則簽證會有問題）、能在當地發揮的手工藝、旅宿或Airbnb（如果當地政府允許）、農業（有補助可申請）。
- 準備1,500萬到3,000萬日圓的預備資金，用於整修，以及2到3年沒有固定收入的生活。
- 具備營建技能，或有預算請人做（後者成本加倍）。
- 有承受孤立的能力：能忍受孤獨、漫長的冬天，以及身邊沒有外國人圈子。
- 最好在買房前就有當地人脈（一位鄰居、岳父母、能把你介紹給村子的農夫朋友）。
什麼樣的人不會成功
說實話吧。每年來問我「怎麼買空屋」的100個人裡，大約90個是這種情況：
- 辭掉原本的工作，卻沒有B計畫。
- 日語程度是初級或零。
- 想「在日本鄉下靠遠距工作過活」，卻沒有日本公司。
- 只有約500萬到1,300萬日圓的存款（不夠大規模整修）。
- 對日本沒有任何經驗（連一次3週的旅行都沒有）。
- 沒有任何當地人脈。
對這種情況來說，這個計畫幾乎注定失敗。不是因為不夠努力，而是數學問題：成本超過資源，簽證難以續簽，孤立感太過強烈。在少數仍然嘗試的人當中，大多數在18到24個月後就回國了，留下一間整修到一半、賣不掉的空屋。
比較實際的替代方案
如果住進日本老房子的想法吸引你，這裡有三個比較容易的方向：
👉 租一間古民家（傳統鄉下民宅）住3到6個月。日本有好幾個地方（鳥取、新潟、高知、德島）提供有補助的「鄉村體驗」計畫：房租低廉，保證融入村子，還能在一頭栽進去之前，先測試這種生活方式適不適合你。請見我的指南在日本小鎮住一週。
👉 在京都買一間町家（傳統都市住宅）。比較貴（5,000萬到1億5,000萬日圓），但在城市裡，所以基礎設施齊全，也有外國人社群。很多外國人在京都成功整修了町家，有些還改成高級Airbnb。仍然需要簽證，但在城市裡容易得多。
👉 住在大城市的遠郊。在東京、福岡或大阪郊區，一間較舊的房子（屋齡10到30年，不是空屋）要價1,500萬到3,000萬日圓，馬上就能住，也保有都市的便利。這是大多數最後在日本買房的外國人選擇的折衷方案。
為什麼我一定要寫這篇文章
我有一個成功的朋友。我認識幾十個懷抱夢想的人。這兩者之間的距離很大，而國際媒體每半年就重複一次「免費房子」的角度，讓人們根據不完整的資訊做出人生決定。空屋是日本正在轉變的美麗象徵，但它不是「向全世界開放」的不動產商品。它是一份地方的資產，要靠地方上的人際關係重新建立起來。
如果你讀完這篇文章還是很堅定，那大概是好兆頭。真正跨出這一步的人，很少是需要被說服的人。我唯一的建議：買任何東西之前，先在鄉下村子住3個月。90天內你就會知道，孤獨、老人家的日語和大雪，對你來說是否能接受。如果可以，那接下來才有機會。如果不行，你就省下了大約1,300萬日圓和三年的人生。
關於「來日本生活」更完整的背景，請見為什麼要（或不要）住在日本，這是我在日本住了十八年後回頭寫下的分析。